양도소득세 계산기 | 보유기간·주택수별 실시간 계산
2026 양도소득세 계산기
주택 매도가, 취득가, 필요경비와 보유조건을 입력하면 1주택 비과세와 다주택 중과를 구분해 예상 세금을 계산합니다.
계산 전 핵심 확인
- ① 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 인정 필요경비를 뺀 금액입니다.
- ② 1세대 1주택 요건 충족 시 12억원 이하 비과세, 초과분은 안분 계산합니다.
- ③ 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 다주택자는 중과 여부를 함께 확인해야 합니다.
🏠 주택 양도소득세 예상액 계산
다음으로 함께 확인하세요
📌 양도세 계산 순서
양도가액 − 취득가액 − 필요경비
과세대상 양도차익 − 장기보유특별공제
양도소득금액 − 연간 기본공제 250만원
과세표준에 적용세율·누진공제를 반영하고 개인지방소득세 10%를 합산
📊 2026년 양도소득세 기본세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 0원 |
| 1,400만원 초과~5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과~8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과~1억5천만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1억5천만원 초과~3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과~5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과~10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
2026 양도소득세 계산 방법과 꼭 확인할 조건
이 계산기는 주택의 양도가액, 취득가액, 필요경비와 보유기간을 기준으로 양도소득세 예상액을 계산합니다.
2026년 5월 10일부터 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료됐기 때문에 조정대상지역 여부와 양도 당시 주택 수를 함께 확인해야 합니다. 1세대 1주택 비과세, 고가주택 과세, 장기보유특별공제, 중과 제외 주택 등은 개인별 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
계산 결과는 간이 예상값이며 실제 신고 세액은 홈택스 모의계산 또는 세무 전문가를 통해 확인하세요.
양도소득세는 매매가격 전체에 부과되지 않습니다
양도소득세는 주택을 판매한 금액 전체가 아니라 실제로 발생한 양도차익을 기준으로 계산합니다. 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 차감하고, 적용 가능한 장기보유특별공제와 기본공제를 반영한 후 세율을 적용합니다.
필요경비에는 취득세, 법무사 비용, 취득·양도 중개수수료 및 자산 가치를 높이기 위한 일부 자본적 지출 등이 포함될 수 있습니다. 단순 수리비나 증빙이 없는 지출은 인정되지 않을 수 있으므로 계약서, 영수증, 계좌이체 내역을 보관해야 합니다.
1세대 1주택은 12억원 기준을 확인하세요
1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 양도가액이 12억원 이하라면 원칙적으로 양도소득세가 비과세될 수 있습니다. 12억원을 초과하는 고가주택은 전체 양도차익 중 12억원 초과분에 해당하는 비율만 과세대상으로 계산합니다.
비과세 여부는 보유기간, 거주기간, 취득 당시 조정대상지역 여부, 일시적 2주택 및 주택 수 제외 특례에 따라 달라질 수 있습니다.
장기보유특별공제는 유형을 구분해야 합니다
일반 토지·건물은 3년 이상 보유한 경우 보유기간 1년당 2%씩, 최대 30%까지 장기보유특별공제가 적용될 수 있습니다.
1세대 1주택 특례는 요건을 충족한 경우 보유기간과 거주기간을 각각 반영해 최대 80%까지 적용될 수 있습니다. 반면 다주택 중과 대상 조정대상지역 주택은 장기보유특별공제가 배제됩니다.
2026년 5월 10일 이후 다주택자 중과
· 2주택자: 기본세율 + 20%p
· 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
· 중과 대상 주택: 장기보유특별공제 배제
다만 2026년 5월 9일까지 정식 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 거래는 지역에 따라 계약일부터 4개월 또는 6개월 이내 양도 시 경과규정을 적용받을 수 있습니다. 가계약만 있거나 정식 계약·계약금 지급이 5월 10일 이후라면 적용되지 않을 수 있습니다.
양도소득세 신고기한
부동산을 양도했다면 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고와 납부를 해야 합니다. 같은 해 부동산을 여러 번 양도한 경우에는 다음 해 5월에 합산 확정신고가 필요할 수 있습니다.
국세청 공식 자료 확인
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